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Die WEG-Novelle 2007 PDF Drucken E-Mail
Freitag, 20. Februar 2009 um 14:45 Uhr


Am 01.07.2007 tritt die WEG-Novelle in Kraft. Sie bewirkt die bislang umfangreichsten Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15.03.1951 (WEG) und überführt das Wohnungseigentumsverfahren aus dem FGG in die ZPO.

I. Gesetzgebungsverfahren

Den Anstoss für die Reform des WEG gaben die Diskussionen im Anschluss an die Grundsatzentscheidung des BGH im Jahr 2000, die klargestellt hatte, dass vereinbarungs- und gesetzesändernde Beschlüsse nichtig sind, falls nicht eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung (Öffnungsklausel) die Kompetenz für solche Beschlüsse begründet. Entgegen der in Rechtsprechung und Schrifttum weit verbreiteten Auffassung war damit ausgeschlossen, dass solche Beschlüsse bestandskräftig werden. Erstes Ziel des Gesetzentwurfs der Bundesregierung vom 25.05.2005 war es deshalb, die gesetzlichen Beschlusskompetenzen vorsichtig zu erweitern. Weitere Ziele waren die Harmonisierung der Gerichtsverfahren durch Erstreckung der ZPO-Vorschriften auf das WEG-Verfahren und die Verbesserung der Stellung der Wohnungseigentümer bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung.

Kurz darauf vertrat der V. Zivilsenat des BGH in einer weiteren Grundsatzentscheidung die Ansicht, die Wohnungseigentümergemeinschaft sei rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Dies veranlasste den Bundesrat zu der Bitte um Prüfung, ob diese Entscheidung weitere Änderungen des WEG erfordert. Die Bundesregierung hat diesem Wunsch entsprochen und insbesondere Regelungen über die Rechtsfähigkeit (§ 10 VI WEG), das Verwaltungsvermögen (§ 10 VII WEG), die Haftung (§ 10 VIII WEG) und die Insolvenzfähigkeit (§ 11 III, IV WEG) in das Gesetz aufgenommen sowie § 27 WEG neu gefasst. Das Gesetz wurde dann nach einer Anhörung im Rechtsausschuss am 18.9.2006 in der Fassung der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses am 14.12.2006 im Bundestag angenommen. Die wichtigste Abweichung des beschlossenen Gesetzes gegenüber dem Vorschlag der Bundesregierung besteht in der Regelung des § 11 III WEG, der festlegt, dass ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen nicht stattfindet. Nachdem der Bundesrat am 16. 02. 2007 beschlossen hatte, den Vermittlungsausschuss nicht anzurufen, wurde die WEG-Novelle am 30.03.2007 im Bundesgesetzblatt verkündet (und mit Blick auf eine Fehlleistung des Gesetzgebers zu § 72 GVG [neu] bereits unter dem 13.04.2007 geändert).

II. Erweiterungen der Beschlusskompetenz

Wie erwähnt, besteht ein Hauptanliegen der WEG-Novelle darin, die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften zu stärken, indem die Willensbildung der Wohnungseigentümer erleichtert und eine gesetzliche Beschlusskompetenz für einzelne praktisch bedeutsame Fälle begründet wird. Beschlüsse wirken im Gegensatz zu Vereinbarungen ohne Eintragung in das Grundbuch gegen Sondernachfolger (§ 10 IV 1 WEG). Die Neuregelung des § 10 IV 2 WEG stellt klar, dass auch solche Beschlüsse, die auf der Grundlage einer Öffnungsklausel vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, weder eintragungsfähig noch eintragungsbedürftig sind. Dem Interesse der Sondernachfolger, vor Erwerb einer Wohnung Kenntnis von der Beschlusslage nehmen zu können, soll die Beschluss-Sammlung (§ 24 VII, VIII WEG) Rechnung tragen, die flankierend zur Erweiterung der Beschlusskompetenz eingeführt wurde. Die Wirksamkeit der Beschlüsse gegen Sondernachfolger ist von der Aufnahme in die Beschluss-Sammlung nicht abhängig. Die Neuregelung ist ein Kompromiss zwischen Informationsinteresse und Organisationsaufwand. Führt der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäss, so liegt regelmässig ein wichtiger Grund für seine Abberufung vor (§ 26 I 4 WEG).

1. Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten

§ 16 III WEG begründet für den praktisch besonders wichtigen Bereich der Kostenverteilung eine weitgehende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, die gem. § 16 V WEG durch Vereinbarung nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden darf. Die Vorschrift erfasst die Verteilung der Kosten der Verwaltung und der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums i.S. des § 556 I BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden. Nicht erfasst sind damit zum Beispiel die Kosten des Stromverbrauchs in den Wohnungen, weil die Stromlieferanten regelmäßig unmittelbar mit den einzelnen Wohnungseigentümern kontrahieren. §16 III WEG gestattet eine Kostenverteilung nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen Maßstab. Voraussetzung ist, dass der Verteilungsschlüssel der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Um die Verbrauchs- oder verursachungsgerechte Verteilung zu ermöglichen, kann gem. § 16 III WEG die Erfassung der Kosten nach diesen Kriterien beschlossen werden. Für die Erfassung und Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten des Sondereigentums nach Verbrauch besteht somit jetzt eine gesetzliche Beschlusskompetenz. Auch die Verwaltervergütung, die ohne eine Sonderregelung gem. § 16 II WEG im Innenverhältnis nach Miteigentumsanteilen umzulegen ist, obwohl der Verwalter in aller Regel eine nach der Anzahl der Einheiten bemessene Vergütung erhält, kann jetzt durch Mehrheitsbeschluss pro Einheit verteilt werden. Obwohl es sich gem. § 16 II WEG um Kosten der Verwaltung handelt, fallen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nicht unter § 16 III WEG (§ 16 IV WEG).

2. Verteilung der Kosten baulicher Maßnahmen

§ 16 IV WEG begründet die Kompetenz, mit qualifizierter Mehrheit im Einzelfall die Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen (§ 21 V Nr. 2 WEG) oder bauliche Veränderungen (§ 22 I, II WEG) abweichend von dem allgemeinen Maßstab des § 16 II WEG oder einem vereinbarten Maßstab (§ 16 V WEG) zu regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Die Beschlusskompetenz besteht insoweit nur für Einzelfallregelungen, so dass Beschlüsse über generelle Regelungen auch nach dem 1.7.2007 nichtig sind. Der Beschluss bedarf sowohl der qualifizierten Kopfmehrheit (§ 25 II WEG) von drei Vierteln aller, nicht nur der in der Versammlung vertretenen, stimmberechtigten Wohnungseigentümer und der einfachen Mehrheit aller Miteigentumsanteile. Wird die erforderliche Stimmenzahl nicht erreicht, so ist ein gleichwohl festgestellter Mehrheitsbeschluss nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

§ 16 IV WEG löst das praktische Problem „überschiessender" Instandsetzung. Für die Zeit vor dem 01.07.2007 wurde angenommen, dass Beschlüsse über Instandsetzungsmassnahmen, die auf einer fehlerhaften Beurteilung des Bedarfs beruhen und deshalb als Beschlüsse über bauliche Veränderungen einzustufen sind, wegen eines Verstoßes gegen die Kostenregelung des § 16 III WEG a.F. (jetzt § 16 VI 1 WEG) nichtig sein können. Die für den Einzelfall getroffene Kostenregelung für eine bauliche Massnahme ist jetzt, sofern die Voraussetzungen des § 16 IV WEG nicht erfüllt sind, nur anfechtbar, aber nicht nichtig, weil für Einzelfallregelungen grundsätzlich Beschlusskompetenz besteht.

3. Modernisierungsmaßnahmen

Während § 22 I WEG ohne die Absicht einer Änderung der Rechtslage zur Klarstellung neu gefasst wurde, begründet § 22 II WEG im Interesse einer dauerhaften Erhaltung des Verkehrswerts der Anlage die Kompetenz, mit qualifizierter Mehrheit Massnahmen zu beschliessen, die der Modernisierung oder der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik dienen. Unberührt bleibt gem. § 22 III WEG die Beschlusskompetenz für Massnahmen der modernisierenden Instandsetzung, die einen Reparaturbedarf voraussetzen. § 559I BGB, auf den § 22 II WEG verweist, definiert den Begriff der Modernisierung als bauliche Massnahmen, die der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie oder Wasser dienen. Mit „Stand der Technik" meint das Gesetz das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung, die das Erreichen des gesetzlich vorgegebenen Ziels gesichert erscheinen lässt. Eine Umgestaltung der Wohnanlage, die deren bisherige Eigenart ändert, und Maßnahmen, die ein Mitglied der Gemeinschaft gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen, gestattet § 22 II WEG nicht.

4. Zahlungsmodalitäten

§ 21 VII WEG erleichtert die laufende Verwaltung, indem er unabhängig von bereits bestehenden Vereinbarungen die Beschlusskompetenz zur Regelung von bestimmten Geldangelegenheiten begründet bzw. ausdrücklich klarstellt. Die Vorschrift beseitigt die von der „Jahrhundertentscheidung" des BGH vom 20.9.2000 ausgehende Rechtsunsicherheit über die Grenzen der Beschlusskompetenz zur Regelung von Zahlungsmodalitäten. Nach § 21 VII WEG können die Wohnungseigentümer zum Beispiel mit Stimmenmehrheit das Lastschriftverfahren einführen, eine Aufwandspauschale für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren und die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen festlegen, die Verpflichtung zur Zahlung übergesetzlicher Verzugszinsen bei Beitragsrückständen oder eine Vertragsstrafe bei einem Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen begründen.

5. Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung

Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass die Wohnungseigentümer gem. § 12 IV WEG mit einfacher Mehrheit die Aufhebung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 I WEG beschließen können.

III. Die Gemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband

Die WEG-Novelle kodifiziert weitgehend die Vorgaben der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit vom 2.6.2005, die im Ergebnis wegen der mit ihr verbundenen Erleichterungen für die Praxis weitgehend begrüßt wurde, und sorgt damit zeitnah für die erforderliche Rechtssicherheit in diesem zentralen Punkt.

1. Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft

§ 10 VI WEG bestimmt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann und Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten ist. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft", gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks, führen und kann vor Gericht klagen und verklagt werden. Praktisch wichtige Konsequenz hieraus ist die Aktivlegitimation der Gemeinschaft für die gerichtliche Geltendmachung von Wohngeld und die Möglichkeit, durch Beschluss die Durchsetzung individueller Ansprüche mit Gemeinschaftsbezug an sich zu ziehen.

2. Verwaltungsvermögen

§ 10 VII WEG beschreibt beispielhaft das Verwaltungsvermögen und ordnet es der Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt zu. Damit hat das praxisrelevante Problem des Übergangs des Verwaltungsvermögens bei einem Eigentümerwechsel nunmehr eine gesetzliche Klärung erfahren. Ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen findet nicht statt (§ 11 III WEG).

3. Haftungskonzept

Im Schrifttum wurden unterschiedliche Haftungsmodelle erörtert. Der Gesetzgeber hat sich in § 10 VIII WEG für die anteilige unmittelbare Aussenhaftung der Wohnungseigentümer für die während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig gewordenen Verbindlichkeiten entschieden und auch die Haftung wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Innenverhältnis auf den Anteil beschränkt (§ 10 VIII 4 WEG).

4. Neuregelung des § 27 WEG

Die Neufassung des § 27 WEG trennt deutlicher als bisher Innenverhältnis und Vertretungsmacht. § 27 I WEG stellt klar, dass er keine Vertretungsmacht, sondern lediglich Rechte und Pflichten im Innenverhältnis begründet. § 27 II, III WEG bestimmen das Minimum der Vertretungsbefugnis des Verwalters nach außen. Nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft agiert der Verwalter sowohl als Vertreter der Wohnungseigentümer in deren Eigenschaft als Mitberechtigte am gemeinschaftlichen Grundstück (§ 27 II WEG) als auch als Vertreter der teilrechtsfähigen Gemeinschaft (§ 27 III WEG). Dies bedeutet nicht, dass es zwei unterschiedliche Gemeinschaften gibt. Das Gesetz bringt nur zum Ausdruck, dass die Gemeinschaft im gesamten Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums - soweit ein Auftreten im Rechtsverkehr nach aussen gegenüber Wohnungseigentümern oder Dritten erfolgt - als teilrechtsfähiger Verband handelt (vgl. § 10 VI WEG) und insoweit gem. § 27 III WEG durch den Verwalter vertreten wird. Ausgenommen hiervon bleiben neben den individuellen Angelegenheiten, die aber, soweit sie einen Gemeinschaftsbezug haben, auf Grund eines Beschlusses von der Gemeinschaft geltend gemacht werden können, solche Angelegenheiten, die kein Auftreten im Rechtsverkehr nach außen erfordern. Hierzu zählt insbesondere die Willensbildung einschließlich deren Überprüfung im Wege der Anfechtungsklage (§§ 43 Nr. 4, 46 WEG).

IV. Neuordnung des Verfahrens

Vor der WEG-Novelle waren für die in § 43 I WEG a. F. aufgezählten Verfahren die Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuständig. Die Zuordnung eines Rechtsstreits zum Katalog des § 43 WEG hat jetzt nur noch Bedeutung für die örtliche und sachliche Zuständigkeit der Zivilprozessgerichte, denn die Gerichte verhandeln und entscheiden in Wohnungseigentumssachen unter Beachtung der Sonderregelungen in §§ 44 bis 50 WEG nach den Vorschriften der ZPO. Die wesentlichen Unterschiede zum bisherigen Verfahren bestehen neben der Geltung der Dispositionsmaxime statt des Grundsatzes der Amtsermittlung darin, dass durch Versäumnisurteil entschieden und verspätetes Vorbringen zurückgewiesen werden kann, Beweisantritte erforderlich sind, die Beweiserhebung von der Einzahlung eines Auslagenvorschusses abhängig gemacht werden kann, einstweiliger Rechtsschutz durch Arrest (§§ 916 ff. ZPO) und einstweilige Verfügung (§§ 935 ff. ZPO) gewährt wird sowie gegen Endentscheidungen die Rechtsmittel der Berufung (§§ 511 bis 541 ZPO) und der Revision (§§ 545 bis 566 a ZPO) gegeben sind.

Weil § 15 a EGZPO für Ansprüche gilt, die durch Klage geltend zu machen sind, ist ab dem 1.7.2007 die Erhebung einer Klage in Wohnungseigentumssachen, deren Gegenstand 750 Euro nicht übersteigt, grundsätzlich erst zulässig, nachdem versucht worden ist, die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen, sofern dies gem. § 15 a I 1 Nr. 1 EGZPO durch Landesgesetz bestimmt worden ist. Dies gilt nicht für Klagen, die binnen einer gesetzlich angeordneten Frist zu erheben sind (§ 15 a II 1 Nr. 1 EGZPO), so dass vor Erhebung der Anfechtungsklage kein Schlichtungsverfahren durchzuführen ist. § 15 I EGZPO findet außerdem dann keine Anwendung, wenn der Anspruch im Mahnverfahren geltend gemacht worden ist (§ 15 a II 1 Nr. 5 EGZPO) und wenn die Parteien nicht in demselben Bundesland wohnen oder ihren Sitz oder eine Niederlassung haben {§ 15 a 11 2 EGZPO).

1.Örtliche und sachliche Zuständigkeit

§ 43 WEG bestimmt für die Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander (§ 43 Nr. 1 WEG), zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern (§ 43 Nr. 2 WEG) und über die Rechte und Pflichten des Verwalters (§ 43 Nr. 3 WEG), für die Anfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) und für Mahnverfahren der Gemeinschaft {§ 43 Nr. 6 WEG) das Gericht als ausschließlich örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Auch für Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft oder die Wohnungseigentümer gem. § 43 Nr. 5 (früher § 29 b ZPO) bleibt es beim ausschließlichen Gerichtsstand am Ort der Anlage.

Die vom Streitwert unabhängige ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für die Streitigkeiten nach § 43 Nrn. 1 bis 4 und Nr. 6 WEG (Binnenstreitigkeiten)ergibt sich aus § 23 Nr. 2 lit. c GVG. Für Klagen Dritter gem. § 43 Nr. 5 WEG (früher § 29 b ZPO) richtet sich die sachliche Zuständigkeit dagegen wie bisher nach den allgemeinen Vorschriften {§§ 23 Nr. 1, 71 I GVG). Für diese Streitigkeiten sind erstinstanzlich die Landgerichte zuständig, sofern es sich um Streitigkeiten handelt, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert 5000 Euro übersteigt.

2.Berufung;- und Beschwerdegericht

In Streitigkeiten nach § 43 Nrn. 1 bis 4 und Nr. 6 ist gem. § 72 II 1 GVG das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat. Dies gilt gem. § 72 II 1 GVG auch für die in § 119 I Nr. 1 b und 1 c GVG genannten Sachen mit Auslandsberührung. Für die Rechtsmittel in Streitigkeiten nach § 43 Nr. 5 WEG gelten die allgemeinen Vorschriften (§§ 72 I, 119 I Nr. 2 GVG).

3.Anfechtungsklage

Eine Vielzahl der Sonderregeln in den §§ 44 bis 50 WEG betreffen die Durchführung der Anfechtungsklage nach den Regeln der ZPO. Wegen der herausragenden praktischen Bedeutung der Beschlussanfechtung werden die Neuregelungen für dieses Verfahren exemplarisch dargestellt.

a) Anfechtungsfrist. § 46 I 2 Halbs. 1 WEG bestimmt, dass die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden muss. Maßgebend ist damit gem. § 253 ZPO die Zustellung der Klageschrift, mit der die Rechtshängigkeit eintritt (§ 261 I ZPO), wobei jedoch gem. § 167 ZPO die rechtzeitige Einreichung der Klageschrift bei Gericht genügt, sofern Zustellung demnächst erfolgt. Das Fristende ist nach §§ 188 II, III, 193 BGB zu bestimmen. Wegen der rigiden Wirkungen dieser Ausschlussfrist bestimmt § 46 I 3 WEG, dass die Vorschriften der §§ 233 bis 238 ZPO über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entsprechend gelten. Die neu eingeführte Klagebegründungsfrist des § 46 I 2 Halbs. 2 WEG von zwei Monaten ab Beschlussfassung berücksichtigt, dass das Versammlungsprotokoll den Wohnungseigentümern manchmal erst kurz vor Ablauf der Klagefrist zur Verfügung steht und die zur Begründung verbleibende Zeit dann oft zu knapp ist.

b) Parteien der Anfechtungsklage. Die Anfechtungsklage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer ist gem. § 46 1 WEG gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten, also nicht nur gegen diejenigen, die dem Beschluss zugestimmt haben, und auch nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche. Für die Klagebefugnis haben sich keine Änderungen der Rechtslage ergeben.

c) Kurzbezeichnung in der Klageschrift. § 253 II Nr. 1 ZPO verlangt, dass die Parteien in der Klageschrift so genau bezeichnet werden, dass kein Zweifel an der Person besteht; in der Regel bedarf es hierfür ihrer namentlichen Bezeichnung.

§ 44 I 1, II 1 WEG gestattet im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH eine Kurzbezeichnung der beklagten Wohnungseigentümer in der Klageschrift dergestalt, dass sich die Klage gegen alle Wohnungseigentümer einer bestimmten Liegenschaft mit Ausnahme des Klägers richtet. Um die Zustellung zu ermöglichen, sind gem. § 44 I 2, II 1 in der Klageschrift außerdem der Verwalter, der gem. § 45 I WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ist, und der gem. § 45 II 1 WEG bestellte Ersatzzustellungsvertreter mit Namen und Anschriften zu bezeichnen.

d) Eigentümerliste. § 44 I 2 WEG bestimmt, dass die namentliche Bezeichnung der verklagten Wohnungseigentümer (Eigentümerliste) spätestens bis zum Schluss der Verhandlung zu erfolgen hat. Unterbleibt dies, so sind die Voraussetzungen des § 253 II Nr. 1 ZPO, der durch § 44 I WEG lediglich abgewandelt, aber nicht aufgehoben wird, nicht erfüllt. Probleme, die sich aus einer unrichtigen Eigentümerliste ergeben könnten, lassen sich meines Erachtens vermeiden, wenn das Passivrubrum wie folgt gefasst wird: „mit Ausnahme des Klägers alle am (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) im Grundbuch eingetragenen Wohnungs- und Teileigentümer der Liegenschaft... bzw. deren Rechtsnachfolger im Wege der Zwangsversteigerung oder der Gesamtsrechtsnachfolge, namentlich benannt in der anliegenden Eigentümerliste". Hierdurch wird der Kreis der Parteien unabhängig von der Eigentümerliste eindeutig bestimmbar festgelegt und die deklaratorische Eigentümerliste kann im Bedarfsfall berichtigt werden.

e) Zustellung der Anfechtungsklage. Nach § 27 III 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter Zustellungsvertreter der teilrechtsfähigen Gemeinschaft und nach § 27 II Nr. 1 WEG ist er berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind. § 45 I WEG stellt klar, dass der Verwalter grundsätzlich auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der Wohnungseigentümer untereinander, also insbesondere bei Anfechtungsklagen, Zustellungsvertreter der beklagten oder beizuladenden Wohnungseigentümer ist.

Der Verwalter ist als Zustellungsvertreter ausgeschlossen, wenn er selbst Anfechtungsklage erhebt, einer Anfechtungsklage als Nebenintervenient beitritt oder wenn wegen eines Interessenkonflikts die Gefahr besteht, dass er die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht informieren wird. § 45 II 1 WEG verpflichtet die Wohnungseigentümer, vorsorglich für diese Fälle durch Mehrheitsbeschluss einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen. Der Begriff „Ersatzzustellungsvertreter" bringt zum Ausdruck, dass der Verwalter primärer Zustellungsvertreter bleibt und dass der Ersatz ebenfalls Vertreter und nicht Zustellungsbevollmächtigter ist, so dass die Übergabe nur einer Ausfertigung oder Abschrift des Schriftstücks an ihn genügt. Der Gesetzgeber hat es dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer überlassen, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu bestimmen, mit welchen Befugnissen sie den Ersatzzustellungsvertreter ausstatten und auf welche Weise er die Wohnungseigentümer zu informieren hat.

Gemäß § 45 III WEG kann das Gericht von Amts wegen einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen, falls eine Zustellung nach § 45 I, II WEG ausnahmsweise nicht möglich sein sollte, insbesondere weil die Wohnungseigentümer entgegen § 45 II 1 WEG (noch) keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt haben.

f) Prozessverbindung. Gemäß § 47 S. 1 WEG sind mehrere Klagen, die darauf gerichtet sind, denselben Beschluss durch ein Gestaltungsurteil für ungültig zu erklären (Anfechtungsklagen) oder durch ein Feststellungsurteil seine Ungültigkeit festzustellen (Nichtigkeitsklagen), zu verbinden. Nach § 47 S. 2 WEG sind die Kläger, die in den ursprünglich selbstständigen Prozessen unterschiedliche Parteirollen innehatten, auf Grund der Verbindung als Streitgenossen anzusehen. Dass dies keine Klagerücknahme im Hinblick auf die früheren Gegner und jetzigen Streitgenossen ist und damit auch keine kostenrechtlichen Folgen nach sich zieht, folgt daraus, dass die Wirkung der Verbindung gesetzlich angeordnet ist. Falls die einzelnen Anfechtungsklagen nur zum Teil dieselben Beschlüsse betreffen, kann das Gericht zur Förderung der Übersichtlichkeit gem. § 145 T ZPO einzelne Beschlussanfechtungen abtrennen.

Mehrere Anfechtungskläger sind notwendige Streitgenossen gem. § 62, Fall 1 ZPO (prozessrechtlich notwendige Streitgenossenschaft), weil die Rechtskraft des Anfechtungsurteils gem. § 48 III WEG, § 325 ZPO für und gegen alle Anfechtungskläger wirkt und das Gericht deshalb den Beschluss nur einheitlich gegenüber allen Klägern für ungültig erklären kann. Dies schließt nicht aus, dass die Klagen einzelner Kläger wegen Fristüberschreitung (§ 46 I 2 WEG) abgewiesen werden können und damit die Prozessergebnisse nicht notwendig identisch sind.

g) Verhältnis von Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage. Ist eine Anfechtungsklage rechtskräftig als unbegründet zurückgewiesen, so ist der Beschluss auch in Bezug auf Nichtigkeitsgründe als rechtswirksam anzusehen (§ 48 IV WEG). § 46 IT WEG begründet deshalb eine gegenüber § 139 ZPO erweiterte Hinweispflicht bei Anfechtungsklagen. Sie ermöglicht es, Kläger auf nicht vorgetragene Tatsachen hinzuweisen, die dem Gericht bei der Durchsicht der Akte aufgefallen sind und aus denen sich Nichtigkeitsgründe ergeben.

4. Kostenfragen

Für die Kostenentscheidung gelten ab 1. 7. 2007 sowohl für die Gerichtskosten als auch für die außergerichtlichen Kosten die §§ 91 ff., 269 III ZPO. § 49 WEG regelt zwei Ausnahmen. Entscheidet das Gericht in der Hauptsache gem. § 21 VIII WEG nach billigem Ermessen, so eröffnet § 49 I WEG denselben Maßstab für die Kostenentscheidung, weil in solchen Fällen kaum genau feststellbar ist, welche Partei in welchem Verhältnis obsiegt hat bzw. unterlegen ist. § 49 II WEG ermöglicht es, dem Verwalter auch dann Prozesskosten aufzuerlegen, wenn er nicht Partei ist. Dies soll es den Wohnungseigentümern ersparen, ihren materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch in einem gesonderten Verfahren durchsetzen zu müssen. Eine Kostenentscheidung zum Nachteil des Verwalters, die grobes Verschulden voraussetzt, kommt in Betracht, wenn der Verwalter den Anfall der Kosten wegen Verletzung seiner Vertragspflichten zu vertreten hat. Der Verwalter kann die Kostenentscheidung anfechten, weil § 99 I ZPO, wonach die isolierte Anfechtung der Kostenentscheidung unzulässig ist, bei einer Kostenentscheidung gegenüber einem Dritten, der nicht Prozesspartei ist, keine (entsprechende) Anwendung findet.

§ 50 WEG enthält eine Sonderregelung für die Kostenerstattung. Sie wurde auf Empfehlung des Rechtsausschusses in das WEG aufgenommen, um insbesondere das Kostenrisiko für den anfechtenden Wohnungseigentümer zu begrenzen. Gemäß § 50 WEG sind den Wohnungseigentümern als notwendige Kosten nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere Rechtsanwälte geboten war.

Den Streitwert in Wohnungseigentumssachen regelt § 49 a GKG. Nach § 49a I 1 GKG ist der Streitwert auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. Er darf jedoch das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Werts ihres Interesses nicht überschreiten (§ 49 a 12 GKG). Der Wert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen (§ 49 a I 3 GKG). Richtet sich eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, darf der Streitwert das Fünffache des Werts ihres Interesses sowie des Interesses der auf ihrer Seite Beigetretenen nicht übersteigen (§ 49 a II 1 GKG). Weil sich die Kappung des Streitwerts auf das fünffache Individualinteresse auch auf die Gebühren des Prozessbevollmächtigten der Gegenseite auswirkt, gibt § 27 II Nr. 5, III Nr. 6 WEG dem Verwalter die Vertretungsmacht, für die Wohnungseigentümer und für die Gemeinschaft mit einem Rechtsanwalt zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gem. § 49 a I 1 GKG bestimmten Streitwert bemessen. Die dadurch entstehenden Mehrkosten sind gem. § 16 VIII WEG Kosten der Verwaltung.

V. Verbesserung des Rangs in der Zwangsversteigerung

Die fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge, die nach §§ 16 II, 28 II, V WEG geschuldet werden, einschließlich. der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer haben bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die Rangstelle des § 10 I Nr. 2 ZVG erhalten. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren (§ 10 I Nr. 2 S. 2 ZVG) und ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5% des nach § 74a V ZVG festgesetzten Wertes (§ 10 I Nr. 2 S. 3 ZVG). Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft (§ 10 I Nr. 2 S. 4 ZVG). Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet (§ 10 I Nr. 2 S. 5 ZVG). Die §§ 10 III, 45 III, 52 II 2 und 156 ZVG enthalten ergänzende Regelungen hierzu.

VI. Sonstige Änderungen

§ 3 III WEG wurde als überholt aufgehoben. § 5 IV WEG begrenzt die Zustimmungspflicht Dritter zu Vereinbarungen. §§ 7 IV, 32 II WEG erlauben landesrechtliche Regelungen betreffend den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. § 10 II 3 WEG normiert die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen. Die regelmäßige Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung wird auf zwei Wochen verlängert (§ 24 IV 2 WEG). Gemäß § 26 I WEG ist die Erstbestellung des Verwalters nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre begrenzt. Die Vollstreckung eines Entziehungsurteils erfolgt gem. § 19 I WEG nicht mehr nach den §§ 53 bis 58 WEG a. F., die aufgehoben worden sind, sondern nach dem ZVG.

VII. Ausblick

Mit der WEG-Reform 2007 kommt ein langer, immer wieder von Veränderungsansätzen geprägter Weg an sein vorläufiges Ende. Die Reform ist aber auch Gegenstand nachhaltiger Kritik bzw. Ablehnung gewesen; „Probleme, Ungereimtheiten und Versäumnisse" werden ihr nachgesagt. Jetzt muss sich die Novelle in der Praxis bewähren. Ich bin zuversichtlich, dass es gelingen wird, auftretende Probleme auf der Grundlage des reformierten WEG angemessen zu lösen.